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北上广深等城相继调控商办项目:明确不得擅自改为居住房
来源:中国新闻网 作者:种卿 发布时间:2017年05月18日 09:12


  限购政策出台前,北京某商住楼盘的售楼中心。中新网 种卿 摄

  中新网北京5月17日电(种卿)继北京之后,广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施,虽然管控力度强弱有别,但均明确商办项目不得挂钩居住属性,且部分城市还探索在建筑、设计方面的管制方式,力图从产品开发一端,降低商办项目转向居住用途的可能。

  北京之后 沪、深等地跟进调控商办市场

  3月26日,北京住建委发文调控商办市场,一句“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,彻底改变商办市场规则。

  北京上述政策,既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道,同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。

  时隔四日,广州提出加强商办类房地产项目管理?!胺康夭⑵笠迪凵贪炖辔镆?,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位”。

  4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。

  同日,上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

  深圳也于5月12日发文限制商办转性,未来5年,商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制?!靶抡鎏ê?,此类设施将更多的服务于办公需求,即不太可能服务于居住的需求?!币拙友芯吭褐强庵行难芯孔芗嘌显窘治龀?,这对后续深圳商办项目有利空效应。

  至此,北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策,从城市类型看,基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

  回归商业属性 多城发文管控产品设计

  无论从政策内容篇幅,还是发布时间、后续配套举措来看,北京对商办项目的管控实属最严。

  “3·26后的一个多月时间,北京商办市场实际成交大幅下跌?!敝性夭紫治鍪φ糯笪爸毖?,堪称历史最严的商办限购政策,对此前过热的商办市场打击明显。

  综合多地商办调控的政策来看,不得擅自改变为居住用途,成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的,均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。

  另一方面,各地在调控力度上也存在差异。除北京外,其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目做出限制。深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控。

  对于开发企业新报建商办类项目的最小分割单元,北京严格规定为不得低于500平方米,广州较为宽松的限定在不得低于300平方米,深圳仅要求部分比例;转让方面,北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人,但广州给转让设置了“附加条件”,即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

  为何限?打击投机炒作、限制人口涌入

  “商办项目的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化,因此,在住宅土地中配套了大量公建类物业”,说起商办市场曾经的热度,张大伟认为与人口增加不无关系。

  张大伟说,像京沪等一线城市,常住人口住房需求巨大,一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,改变商业立项的使用属性,将“类住宅”作为卖点,并在用电、用水方面打起擦边球吸引购房者。

  但由于用地性质不同,商办项目与商品住宅有着明显区别。首先是产权为40年或50年,不具备住宅配套(学区房等),居住密度大、户型??;最关键的是,房价较同区域内商品住宅价格要下调50-60%。

  “房价偏低、没有限购是选择商办项目的主要原因?!倍辔辉郝蚬贪煜钅康氖芊谜吒嫠咧行峦钦?。

  为何要调控商办市???“首先是规划问题,本是住宅配套的商业反而拥有居住属性,与规划相悖,相关配套也无法跟进;另就是人口问题,比如北京、深圳等地的商办项目居住人口庞大;此外,由于商业土地地价低,开发商以商业用地拿地、却以住宅价格销售,变相赚取额外利润?!闭糯笪八?。

  中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授?;邮苊教宀煞檬痹赋?,商办调控将确保住宅归住宅、商办归商办,减少商办物业的客户群体,降低开发商投资商办产品的积极性,进而降低商办类土地的出让溢价水平?!按蚧魃贪焓谐∩系耐痘形?,一定程度上也将限制人口无序涌入大城市”。

  还没结束!更多城市或酝酿规范商办市场

  “还有城市正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵‘商改住’、‘办改住’的政策潮?!闭糯笪霸ぜ?,此前,因住宅限购而购买商办项目的投资需求,或面临巨大风险。

  预测了深圳、上?;岣贪斓骺氐难显窘嫠呒钦?,未来,一些热点城市会积极跟进商办项目限购,虽然管控强度不会等同于北京,但有一点可以确定,“即商办项目不再与居住属性挂钩”。

  在严跃进看来,政策力度上,以北京为代表的直接限制销售或不许销售的举措是最严厉的,管控效果最明显;但后续的主流模式,可能是要对供应端进行规范,积极管制产品设计。

  “北京、广州后续不排除会对存量物业制定新的政策,比如说,针对部分有抛售和转让房源的购房者进行合理引导?!庇幸的谌耸肯蚣钦叻治龀?。(完)

【编辑:向文聪】
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